【大家さんへ】アパートの住人が亡くなったらどうする？対応方法と対策

近年、一人暮らしの高齢者の増加に伴い、孤独死者数が増加しています。その中でも、第一発見者となるのは大家さん、オーナーさんや管理会社の方々が特に多いです。

この記事では、アパートの住人が死亡してしまった場合に大家さん、オーナーさんが対応する方法や、そして損害を最小限にするために行うことについてご紹介します。

• アパートの住人が亡くなった時の対応
• 賃借人が死亡した場合でも賃借契約はなくならない
• 孤独死が発生した場合のオーナー・管理会社のリスク
• 保険で孤独死による損害に対策
• 原状回復・家財処理を業者に頼むときの費用相場
• 安く信頼できる業者の選び方
• 相見積もりを取るなら「みんなの遺品整理」

アパートの住人が亡くなった時の対応

孤独死が発生した場合、第一発見者の割合の中で、管理会社・オーナーの割合が最も多いです。まず、にアパートで住人が亡くなっていることを発見してしまった場合、どのように対応すればよいでしょうか。

 

1.異変に気付いたら警察とご遺族に連絡

遺体が発見されるきっかけは、音信不通や、異臭・害虫の発生などのケースが多くあげられます。特に近隣住民の方から異臭やハエなどの通報があれば、すぐに室内を確認する必要があります。

異変に気が付いたら、まずは警察に連絡をして、警察が立ち合いのもと室内の確認を行いましょう。また、賃借人の緊急連絡先などから親族の方に連絡をとりましょう。

2.孤独死が発生した部屋の原状回復

室内で亡くなった方の遺体の発見まで時間がかかってしまった場合、体液などで部屋が傷んでしまったり、害虫や異臭が発生してしまいます。

そのため、孤独死が発生した現場を清掃するには、特殊清掃業者への依頼が必要です。

この原状回復については、相続人に依頼して費用などを負担してもらうことになりますが、相続人がいない場合は、オーナー・管理会社で業者探しから費用の負担する必要が出てきます。

3.損害賠償についての協議と請求

借主が自殺により室内で亡くなった場合は、当分の間その部屋を貸し出すことができなくなり、管理会社やオーナーは賃料収入が減少する恐れがあります。

そのように発生した損害について、管理会社やオーナーは故人の相続人や連帯保証人と協議の上、損害賠償の請求をすることができます。

一方で、病死や事故死で亡くなった場合は、孤独死が発生したことでオーナーや管理会社に賃料の減収があったとしても、その損害賠償を相続人や連帯保証人に請求することはできません。

4.残置物の処理(遺品の整理)

原状回復が終わったら、残った遺品の整理を遺族の方にしてもらいます。もし相続人の方がいない場合は、この作業もオーナー・管理会社が行うことになります。

家財の処理も、業者に依頼することが可能ですが、ゴミが多い部屋の場合は特に費用がかかってしまいます。

5.退去時の家賃などの精算

退去時には相続人の方と賃貸料などの精算を済ませましょう。

賃借人が亡くなっても、契約は相続人へ相続されるため、部屋を明け渡すまでの家賃は相続人に請求することができます。

このように、相続人や連帯保証人がいる場合は、原状回復費用や家賃などを請求することができます。

しかし、大切な家族をなくしたばかりの遺族の心中に重々配慮して連絡をとることが大切です。無理に退去を急かしたり、しつこく電話をかけることは避けましょう。

賃借人が死亡した場合でも賃借契約はなくならない

アパートで賃借人が亡くなった場合の対応で気を付けることは、賃借人が死亡しても、相続人がいる場合は賃借契約は継続するということです。

亡くなった賃借人との契約は相続人に相続されます。そのため、管理会社やオーナーは一方的に契約を破棄することはできません。相続人が解約の手続きや相続放棄をしない限りは、賃貸借契約は継続します。

賃貸借契約の解約手続きは、遺産分割協議が行われる前であれば相続人の全員が行う必要があります。遺産分割協議で特定の相続人が借主になった場合は、その相続人のみが解約を行うことになります。

賃料はだれに請求したらよい？

もし亡くなった借主が家賃を滞納されていた場合、未払い分の家賃も相続人に相続されます。

相続が開始する前までに故人が滞納していた家賃については、大家さんはそれぞれの相続人の相続分に基づいて滞納分の家賃の支払いを請求することができます。

相続発生後は、相続人の誰に対しても家賃の支払いを請求することができます。借主を引き継ぐ相続人が決まれば、その人に対して家賃を請求することになります。

相続放棄をされてしまう可能性も…

相続人が相続を放棄してしまうと、大家さんから相続人に未滞納分を含む家賃を請求することができなくなってしまいます。

しかし、相続放棄をした相続人に対して大家さんが部屋の片づけを依頼するケースも多いようです。相続放棄をしていても、相手が応じてくれるようであれば部屋の片付けを依頼することができます。

 

孤独死が発生した場合のオーナー・管理会社のリスク

孤独死や自殺などによってアパートの住人が亡くなった際、オーナーや管理会社にとって最大のリスクとなるのは、原状回復費用や家賃などの費用を自分で負担しなくてはならないケースです。

亡くなった方にそもそも相続人がいない場合や、すべての相続人が相続を放棄してしまった場合、家財の処分費用や原状回復費用などもすべてオーナー・管理会社が負担することになってしまいます。

一般社団法人日本少額短期保険協会の「第4回孤独死対策レポート」によると、平均的な残置物処理費用と原状回復費用の損害額は、以下の額になっています。

	平均損害額
残置物処理費用	214,120円
原状回復費用	361,392円

上記の費用の他にも、特に死因が自殺であった場合、家賃収入の大幅な減収といった損害があります。

近年、自宅で亡くなる方の中でも自殺者の割合が増えており、オーナーや管理会社の方にとっては、自殺による損害のリスクが増加しています。

保険で孤独死による損害に対策

上記のような費用の損害をカバーするため、孤独死に備えた保険が近年販売されています。

火災保険の中に孤独死による損害をカバーできる内容が含まれているものや、「孤独死保険」という孤独死対応に特化した少額保険があります。

ここでは、孤独死保険について紹介します。孤独死保険には、家主さんが保険料を支払い加入する家主型と、入居者側が加入する入居者型の2つがあります。

孤独死保険の種類と内容

	家主型	入居者型
保険の種類	費用保険(単独保険)	家財保険(特約)
保険契約者・被保険者	家主・管理会社	入居者
補償の内容	入居者が亡くなった際に家主が被る損失を家主に補償	入居者が亡くなった際に入居者の相続人が被る損失を相続人に補償
補償に含まれる費用	①遺品整理費用 ②原状回復費用 ③家賃損失	①遺品整理 ②原状回復費用
保険料の設定	一戸室ごとに支払い、額は家賃総額から算出される	入居時に加入し、家財保険の保険料に含まれる

孤独死保険について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

孤独死保険とは？損失を減らすサービス・費用をご紹介

原状回復・家財処理を業者に頼むときの費用相場

原状回復や家財処理を業者に依頼する場合、どの程度の費用がかかるのでしょうか。

孤独死の現場では、遺体が発見されるまで時間がたつと、部屋や家具などが汚れたりダメージを受けているだけでなく、異臭や害虫が発生しているおそれがあります。

そのような現場を綺麗にするには、特殊な道具やノウハウを持った特殊清掃業者に依頼することが必要になります。

また、部屋の中がごみや遺品であふれ返っている場合、遺品整理業者に依頼するとごみや遺品の処分まで行ってくれます。

特殊清掃業者と遺品整理の両方を行うこともできる業者も多いため、一括で依頼することも可能です。

ここでは孤独死の現場の原状回復ができる特殊清掃業者と遺品整理業者の費用相場をご紹介します。

【特殊清掃】間取り別の料金実例

【実例】死後3週間で発見された場合

間取	特殊清掃時間	消臭時間	料金
1DK	4時間	48時間	60,000円
1R	2.5時間	72時間	95,000円

【特殊清掃】サービス別の料金相場

サービス別の料金もご紹介します。間取りの広さや死後の経過時間等によって料金が変わってくるため、前述のものとあわせて参考にしてみてください。

サービス内容	作業費用
床の特殊清掃	30,000円～
浴室の特殊清掃	30,000円～
消臭剤・除菌剤の散布	10,000円～
汚れた畳の撤去	1枚：3,000円～
オゾン脱臭	1日：30,000円～
作業員の人権費	20,000円～

全国の特殊清掃業者を調べてみる

遺品整理相場の料金表

遺品整理業者の作業費用ですが、部屋の広さによって料金設定されているのが一般的です。

間取り	料金相場	作業人数	作業時間
1R・1K	30,000円～80,000円	１~2名	1~3時間
1DK	50,000円～120,000円	２~3名	2~4時間
1LDK	70,000円～200,000円	２~4名	2~6時間
2DK	90,000円～250,000円	２~5名	2~6時間
2LDK	120,000円～300,000円	３~6名	3~8時間
3DK	150,000円～400,000円	３~7名	4~10時間
3LDK	170,000円～500,000円	４~8名	5~12時間
4LDK以上	220,000円～600,000円	４~10名	6~15時間

※みんなの遺品整理に掲載されている600社以上の業者のホームページ、3万人以上の実際に利用した金額データから算出しています。(2020年6月14日時点)

※ゴミ屋敷のような状態、特殊清掃が必要だと料金が変わります。

料金表に含まれている作業内容

遺品整理にかかるすべての費用を含んでいます。

・不用品の回収、処分

・まだ使うものと不用品の仕分け

・貴重品の捜索　(遺言書や契約書類など)

・買取品の査定　(料金から査定額を値引き)

・合同供養　(写真や人形を供養します)

・作業後の清掃

安く信頼できる業者の選び方

上記のように、保険である程度の損害は抑えることができますが、できるだけ安く原状回復や家財処理を業者依頼したい方も多いのではないかと思います。

一方で、安さだけで業者を選ぶと、作業の質が問題になります。例えば、部屋はきれいになったけど、何日かしたら臭いが出てきた、というケースもあります。

作業に立ち会うことがほとんどないため、工程を確認できないのが実情です。

一定の質がある業者の中で、少しでも費用を安くするためには、複数の業者に相見積もりをとることをお勧めしますです。

通常、特殊清掃の相場はなかなか把握することができません。同じような作業や人員でも数万円の差が出ることもあります。

見積もりを依頼する際は、相見積もりをしていることを業者に告げましょう。

そうすることで不正に料金を上乗せされないだけでなく、同じ質でも安くしてくれることもあります。

相見積もりを取るなら「みんなの遺品整理」

優良な業者に安く頼むために相見積もりがおすすめですが、見積もりを何件も予約するのはとても大変な作業でしょう。

作業を急いでいる場合や部屋を引き渡さなければいけない場合にはなおさらです

「みんなの遺品整理」では遺品整理士認定協会からの認定を受けた優良業者の中から3社まで相見積もりをとることができます。

お住まいの地域の特殊清掃業者を探してみましょう

また料金を安くしたい・出費を抑えたいというご要望もあるでしょう。

私たちみんなの遺品整理は「安心×低価格×高品質」なサービスを多くのユーザー様に届けたいと考え、以下のサービスを提供しています。

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遺品整理業者の審査基準について

また当サイト「みんなの遺品整理」は、遺品整理士認定協会と提携しており、遺品整理士が在籍する業者のみをご紹介しています。

またご紹介する業者はすべて厳しい加盟審査をおこなっております。

全国10,000社以上いるといわれている業者の中から、

・法律を守って運営しているか

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