【大家向け】強制退去とは？ケース別の執行条件や流れ、内容などなど訴えられないための基礎知識

強制退去とは、家賃滞納やルール違反があった場合に、裁判所の判断を経て賃借人に退去してもらうものです。すぐに追い出せるわけではなく、話し合いや裁判など段階を踏む必要があります。この記事では、法的なリスクを回避しながら、時間と費用を無駄にすることなく、問題解決するための手順と知識を解説します。

• そもそも強制退去とは
• 【ケース別】 強制退去の条件
• 強制退去の流れ
• 強制退去に必要な費用
• 強制退去によるトラブル事例
• まとめ

そもそも強制退去とは

強制退去とは、賃借人が契約違反をした場合、大家によって法的手続きを経て物件から退去させられることを指します。具体的には「建物明渡請求訴訟」を請求し、裁判で判決が下されたのちに、建物の明け渡しを執行することを意味します。なお、「強制退去」という言葉自体は法的な用語ではないため、裁判などでは「明け渡し」や「強制執行」と表現することもあります。

【ケース別】 強制退去の条件

強制退去の条件は賃貸借契約によって異なります。そのため、大家が強制退去を進めるには、賃借人が契約にどのように違反しているかを確認する必要があります。今回は、その中でも特に多い強制退去の原因とそこに伴う強制退去の条件を紹介します。

家賃の滞納の場合

退去に進める典型的な条件
・3カ月以上の家賃滞納が続いている ・賃借人に支払う意思が見られない（支払いの意思表示がない、連絡が取れないなど）

家賃滞納は、強制退去の理由としてもっとも多く見られるケースです。ただし、家賃を支払っていないからといって、すぐに退去を命じることはできません。法律に則った正当な手続きを踏む必要があります。

トラブルを防ぐための注意点

家賃滞納があっても、すぐに強制退去させることはできません。契約解除の通知を行い、裁判などの法的手続きが必要です。「3カ月滞納＝即退去」は誤解で、勝手に鍵を替えたり荷物を処分するのは違法です。信頼関係が保たれている場合、退去が認められないこともあるため、早めの話し合いが重要です。

賃借人以外の人間の居住の場合

退去に進める典型的な条件
・無断で他人を住まわせている ・大家に許可を得ていない又貸しを行っている

賃借人本人以外の人物が無断で部屋を使用している場合、思わぬトラブルに発展することがあります。特に又貸し（転貸）に該当するケースでは、賃貸借契約に違反している可能性があるため、状況を確認のうえ、早めの対応が重要です。

トラブルを防ぐための注意点

近年は恋人との同棲や友人とのルームシェアなど、住まい方が多様化していますが、すべてが契約違反に当たるわけではありません。賃借人本人が引き続き居住していれば「同居」と判断されるケースもありますが、金銭の授受や部屋の使用権を実質的に移している場合は、又貸し（転貸）と見なされる可能性があります。こうした状況に備えるためにも、契約書の内容をあらかじめ明確にしておくとともに、不審な点があれば早めに賃借人に確認することが重要です。

ペットの飼育の場合

退去に進める典型的な条件
・ペット禁止の契約に反して、無断で飼育している ・近隣住民とのトラブル（鳴き声や臭いなど）が発生している

契約でペットの飼育を禁止している物件で、賃借人が無断で犬や猫などを飼っている場合、近隣とのトラブルや衛生面の問題につながることがあります。特に「ペット禁止特約」が契約書に明記されている場合には、契約違反と判断される可能性が高く、早急な対応が求められます。

トラブルを防ぐための注意点

ペットの飼育が契約違反に当たるかどうかは、状況により判断が分かれます。たとえば、飼育が一時的であったり、賃借人が誠実に対応している場合には、すぐに契約解除が認められないこともあります。実際に、騒音や悪臭などの迷惑行為がなく、信頼関係が維持されていると判断されたケースでは、契約解除が無効とされた判例（最高裁昭和39年7月28日）もあります。ペットの無断飼育が発覚した際は、頭ごなしに対応するのではなく、賃借人の態度や生活実態を見極めたうえで、慎重に判断することが重要です。

騒音・悪臭などの近隣トラブルの場合

退去に進める典型的な条件
・日常的な騒音や振動が繰り返されている ・悪臭や不衛生な環境が原因で周囲に迷惑をかけている

生活音やゴミ出しのマナー違反、ペットやタバコの臭いなどが原因で、近隣住民から苦情が寄せられるケースがあります。

トラブルを防ぐための注意点

近隣トラブルがあった場合でも、ただちに退去を求めることはできません。まずは賃借人に対して注意や改善のお願いを行い、誠実に対応してもらえるよう努めることが大切です。ただし、迷惑行為が繰り返され、注意を無視するような状況が続くと、信頼関係が破綻したと判断され、契約解除や退去請求に発展する可能性もあります。生活音であっても、時間帯や頻度によっては他の賃借人の迷惑になることがあります。トラブルを未然に防ぐためにも、入居時にルールを丁寧に説明し、問題が起きた際には早めに対応することが重要です。

強制退去の流れ

1.賃借人との話し合い	①状況に応じた協議の実施 ②改善が見られない場合の対応措置を検討
2.法的手続きへの準備	①督促状を内容証明郵便で送付 ②賃貸契約の解除 ③「建物明渡請求訴訟」を請求 ④裁判・判決
3.強制退去執行	①裁判所による執行官の立ち会いと室内撤去 ②執行後の片付け・処分

強制退去は、すぐに実行できるものではありません。着手から最終的な建物の明け渡しまでには、一般的に数ヶ月から1年半ほどかかります。細かい手順はありますが、まずは全体の流れを把握することで、強制退去の全体像をつかみ、手続きをスムーズに進めることができます。

1.賃借人との話し合い

契約違反が疑われる状況に直面した場合、感情的にならず、冷静かつ適切に対処することが重要です。まずは事実確認と賃借人との協議を行い、それでも改善が見られない場合には法的手続きを視野に入れる必要があります。

①状況に応じた協議の実施

契約違反が確認された際は、まず賃借人と冷静に話し合いましょう。家賃の滞納には支払い計画の相談、ペットの無断飼育には飼育中止の要請など、状況に応じて穏やかに対応することが大切です。

②改善が見られない場合の対応措置を検討

話し合いでも改善が見られない、または連絡が取れない場合には、信頼関係の破綻を理由に契約解除や明渡請求訴訟などの法的手続きを検討する必要があります。

2.法的手続きへの準備

契約違反が改善されない場合は、法的な手続きを進める準備が必要です。裁判に至るまでには、内容証明の送付や契約解除の通知などいくつかの段階があります。しかし、手続きを正しく行っても、賃借人への書類の送付方法や反論の内容によって、解決までに半年から1年以上かかることがあります。対応が難しいと感じたときは、無理をせず弁護士に相談しながら進めることをおすすめします。

①督促状を内容証明郵便で送付

契約に違反している内容を文書で正式に通知し、改善を求めるために督促状を送付します。インターネット上には、法律上問題のない雛形も公開されているため、自力で作成することも可能です。不安がある場合は、弁護士に作成を依頼することもできるので、自分に合った手法を選びましょう。督促状は普通郵便でも送付できますが、内容証明郵便で送ると、いつ・どのようなやり取りが行われたかが明確になるため、裁判では重要な証拠として扱われます。必ず内容証明郵便で送付するようにしましょう。

②賃貸契約の解除

督促状に記載した期日までに契約違反に対する改善がみられない場合、大家は賃貸契約を解除できるようになります。家賃滞納が原因の場合には、「法的解除」という手続きを通じて契約を解除し、強制退去に向けた「建物明渡請求訴訟」へと進むことができます。

③「建物明渡請求訴訟」を請求

建物明渡請求訴訟では、大家が賃借人に対して「建物の明け渡し請求」とあわせて、「滞納分の家賃の支払い請求」も行います。ここからは裁判が始まるため、督促状の作成などを自力で対応してきた方でも、この先の手続きを自分だけで進めるのは難しくなってきます。弁護士に依頼して助力を得ることで、強制退去の手続きをスムーズに進めることができます。

④裁判・判決

建物明渡請求訴訟で判決が出た場合、賃借人は指定された期日までに部屋を明け渡す必要があります。しかし、判決後も賃借人が退去しない場合には、裁判所の執行官による「強制退去執行」という最終段階へと進むことになります。

3.強制退去執行

賃借人が裁判所の明渡命令に従わない場合、最終的に強制退去の手続きが取られます。執行には裁判所の関与が必要であり、事前準備やその後の対応も大家にとって大きな負担となります。

①裁判所による執行官の立ち会いと室内撤去

指定期日までに賃借人が退去しない場合、裁判所の執行官が現地に赴き、強制的に退去を実施します。執行官の立ち会いのもと、室内に残された家具や家財はすべて撤去され、物理的な明渡しが行われます。

②執行後の片付け・処分

強制退去後、室内の片付け、家財の廃棄、場合によっては競売手続きまで、すべて大家が対応する必要があります。迅速に次の賃借人を迎えるためにも、片付け作業は専門業者への依頼を検討するとよいでしょう。

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強制退去に必要な費用

費用項目	概算	用途
内容証明書費用	480円	・一般書留料 ・内容証明の加算料
裁判費用	7.3万円～	・申立書作成 ・予納金
弁護士費用	8.5万円～	・相談料 ・着手金 ・報酬金
強制退去執行費用	10万円～	・鍵の解錠 ・部屋の片付け ・家具の廃棄、競売

強制退去には、一般的に最低でも約25万円以上の費用がかかるといわれています。ただし、これはあくまで相場の下限であり、実際の費用は部屋の賃料や状態、依頼する弁護士や片付け業者によって大きく変動します。強制退去を検討する際は、最終的に高額な費用が発生する可能性もあることを想定しておくことが大切です。

内容証明書費用

内容証明とは「いつ・どのような内容の文書が・誰から誰あてに差し出されたのか」を、差出人が作成した謄本をもとに日本郵便が証明する制度です。督促状を送付する際には、この内容証明郵便が必要です。

裁判費用

裁判を起こす際に必要な費用項目は、「申立書の作成費用」と「予納金」の2つです。申立書の作成には、8,290円が必要です。予納金の金額は裁判所によって異なるため、事前に各裁判所へ確認しましょう。たとえば、東京地方裁判所では予納金として65,000円が必要です。

弁護士費用

強制退去の手続きでは、督促状の作成や建物明渡請求訴訟などにおいて、弁護士のサポートが必要となります。その際、弁護士には「相談料」「着手金」「報酬金」の3つの費用が発生します。ただし、弁護士費用は各弁護士事務所が独自に設定できるため、金額には大きな幅があります。物件の賃料に応じて着手金や報酬金が決められていることが多いため、複数の弁護士事務所を比較することが、費用を抑えるためのポイントです。

強制退去執行費用

強制退去の執行日に部屋の中が空であり、賃借人から鍵が返却されている場合には、基本的に費用はかかりません。しかし、賃借人が不在であったり、居座りを続けている場合には、「鍵の解錠」「部屋の片付け」「家具の廃棄・競売」などの対応で費用が発生します。

一般的な相場としては、鍵の解錠に2〜3万円、部屋の片付けには3万円〜、家具の廃棄には5万円〜がかかるとされています。賃借人がペットの飼育をしていたり、ゴミ屋敷化しているなど、部屋の片付けや家具の廃棄については、物量や作業内容によって大きく金額が変動します。また、依頼する業者によっても費用は異なるため、正確な金額を把握するために事前に複数社を比較して見積もりを取ることが重要です。

強制退去執行にかかる費用は、法的には賃借人に請求することが可能とされています。しかし、強制退去に至る賃借人は金銭的に困窮しているケースが多く、実際に費用を回収するのは困難な場合が少なくありません。最終的に大家が費用を負担する可能性も踏まえたうえで、できるだけ費用を抑えられる業者を選ぶことが大切です。

部屋の片付け費用相場

間取り	料金相場	作業人数	作業時間
1R・1K	30,000~80,000円	1~2名	1~3時間
1DK	50,000~120,000円	2~3名	2~4時間
1LDK	70,000~200,000円	2~3名	2~6時間
2DK	90,000~250,000円	2~3名	2~6時間
2LDK	120,000~300,000円	3~6名	3~8時間
3DK	150,000~400,000円	3~7名	4~10時間
3LDK	170,000~500,000円	4~8名	5~12時間
4LDK以上	220,000~600,000円	4~10名	6~15時間

〈参考記事〉遺品整理の費用相場はいくら？

部屋の片付けだけでも、最低3万円以上の費用が必要です。強制退去の執行にかかる片付け費用は、複数の業者から相見積もりを取ることで抑えられる可能性があるため、積極的に活用しましょう。

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強制退去によるトラブル事例

日本の法律は賃借人の権利を強く保護しています。そのため、必要な条件や適切な手順を踏まずに強制退去を進めてしまうと、大家側が不利益を被ったり、そもそも強制退去の執行自体ができなくなることがあります。以下は実際にあった強制退去にまつわるトラブル事例です。

賃借人に無断で鍵交換、荷物撤去の実施

家賃滞納を理由に、賃借人に無断で鍵を交換し、家財を撤去するなどの行為で居住権を侵害されたとして、大阪・兵庫・宮崎の賃借人6人が、家賃保証会社や不動産管理会社など計8社と家主を相手取り、1人あたり110万～140万円の損害賠償を求めて大阪簡裁など4簡裁に提訴した。原告は30～50代の男女で、雇い止めや内定取消により収入が絶たれ家賃を滞納。その後、無断侵入や鍵交換、家財撤去といった「追い出し行為」を受けたという。弁護団は、こうした違法行為の実態を明らかにし、管理・保証業務の不透明さにも切り込む姿勢を示している。東京や奈良でも同様の訴訟準備が進んでいる。

出典：国土交通省「滞納・明け渡しを巡るトラブルについて」（外部リンク）

賃貸住宅で家賃滞納などの問題が起きた場合でも、大家が勝手に鍵を替えたり、部屋の荷物を外に出すことはできません。こうした行為は「自力救済」と呼ばれ、法律上は禁止されています。国も、「強制退去は必ず裁判などの正当な手続きを通じて行うように」と呼びかけており、鍵の交換やドアのロック、荷物の撤去などを無断で行うと、たとえ家賃が滞納されていても、大家側が損害賠償を請求される可能性があります。賃借人とのトラブルがあったときは、まずは冷静に話し合い、必要があれば専門家や弁護士に相談するようにしましょう。

深夜に及ぶ支払催促

家賃滞納を理由に、深夜・未明にまで及ぶ執拗な支払催促や不在時の無断侵入、鍵交換、家財撤去などの行為で退去を強いられたとして、東京・大阪・兵庫・奈良・宮崎の賃借人12人が、家賃保証会社や不動産管理会社など約15社と家主に対し、1人あたり約100万～300万円の損害賠償を求めて東京地裁や大阪簡裁など6つの地・簡裁に来週中に提訴する方針を固めた。原告は非正規雇用や低所得の20～60代の男女で、大半は年収200万円以下。失職や病気などを背景に家賃を滞納し、住まいを失ってネットカフェや車、公衆トイレで生活した例もある。全国一斉での訴訟提起は初めて。

出典：国土交通省「滞納・明け渡しを巡るトラブルについて」（外部リンク）

家賃が滞納されている場合でも、深夜や早朝に何度も電話をかけるなどの執拗な催促はしてはいけません。国も、「深夜におよぶ取り立て行為は行わないように」と、家賃保証会社などに対して注意を促しています。こうした行為は、賃借人の平穏な生活を乱すことになり、人権や居住権の侵害と見なされる可能性もあります。たとえ支払いが遅れていても、時間帯や言い方には十分な配慮が必要です。まずは日中に連絡を取り、冷静に話し合う姿勢を大切にしましょう。

大家都合による立ち退き要請

契約更新から3か月しか経っていない中、大家が原発事故の影響で自宅に住めなくなったことを理由に、自ら住むための立ち退きを賃借人に求めた。賃借人は契約期間中であることを根拠に拒否。アパートには空き部屋があり、実際に大家は別の部屋に住み始めていた。裁判では、空室がある以上、自己使用の必要性は乏しいとされ、「正当事由」が認められない可能性が高いと判断された。立ち退き要請が大家の都合であっても、契約中の解約には正当な理由と明確な条件提示が必要とされた。

出典：日本司法支援センター「法テラス・東日本大震災相談事例Q&A集」（外部リンク）

契約期間中に賃借人へ立ち退きを求めたい場合でも、契約に特別な定めがない限り、中途解約はできません。もし契約書に解約できる旨の記載があっても、原則として6か月以上前に通知する必要があります。また、「正当な理由（正当事由）」がなければ、契約を終了させることはできません。たとえば、ご自身で住む必要性があったとしても、空き部屋の有無や立退き料の提示など、事情を総合的に見て判断されます。対応に迷う場合は、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

まとめ

強制退去とは、家賃の滞納やルール違反などがあったときに、裁判所を通して賃借人に部屋の立ち退きを命じる正式な手続きです。ですが、すぐに退去させることはできません。まずは話し合いをし、それでも解決しないときに、裁判の手続きを進める必要があります。また、鍵を勝手に替えたり荷物を外に出したりするのは法律で禁止されており、損害賠償を求められることもあります。賃借人に退去してもらうには、正当な理由が必要です。まずは落ち着いて、専門家に相談するのが安心です。

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